חשיבותו של הממ"ד התחדדה מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל. אם עיסוק במרחב המוגן היה עד אז בעיקר חלקם של היישובים הסמוכים לגבול מחשש למתקפות טילים, הרי שכעת הוא הפך רשמית לנחלת הכלל. ועדות התכנון ומוסדות המדינה כבר החלו במתן הקלות בקידום בניית ממ"דים, כך למשל לאחרונה הורחבה תמ"א 40, תוכנית מיגון לקידום מהיר של ממ"דים ביישובי גבול הצפון, לכלל יישובי הארץ, זאת לצד קידום תקנות לקידום ממ"דים ללא היתר בבתים צמודי קרקע.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בדיקה מיוחדת שערכה עבור ynet ו"ממון" ועדת מחקר ונתוני שוק בלשכת שמאי המקרקעין, בראשות השמאי יריב דרורי, בחנה את חשיבות המרחבים המוגנים בהקשר של ערכם משווי הדירה בחלוקה גיאוגרפית. מדובר בסקר מקיף בקרב 227 חברות וחברי הלשכה מרחבי הארץ, שממצאיו מעלים כי 92% מהם סבורים שיש לבצע מקדם הפחתה בערכם של נכסים ללא ממ"ד, הנמצאים בסמיכות לגבול הצפוני.
עוד עולה מהסקר כי כ-22% ציינו שיש לבצע הפחתה של 20% או יותר מערך הדירה ביחס לדירה זהה עם ממ"ד. כשליש (31%) השיבו שיש לבצע הפחתה בשיעור של 15% מערך הדירה. כ-28% ציינו שיש להפחית 10% מערך הדירה ואילו 11% סברו שניתן להסתפק בהפחתה של 5% בלבד.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מסבירה כי "הפער בהתפלגות התשובות בין האזורים הנמצאים בסמיכות לגבול לבין שאר יישובי המדינה נובע בעיקר מהעובדה שביישובי הפריפריה זמני הכניסה של התושבים למרחב מוגן מצומצמים מאוד. כמות הטילים על היישובים הללו בדרך כלל גבוהה יותר, ולכן יש תוקף משנה בדירות עם ממ"ד והערך שלהן עולה בהתאם. באזור המרכז ובכלל באזורים בהם זמן הכניסה למרחב המוגן הוא למעלה מדקה, יש יותר חופש פעולה במידת האפשר".
פערים של מאות אלפי שקלים
כדי להבין את משמעות ההפחתה בערכי הנכס, בלשכת השמאים בחנו את נתוני העסקאות של דירות 4 חדרים ברשות המיסים בערים נבחרות ברחבי הארץ, ומצאו כי ההפחתה במחירי דירות ללא ממ"ד ביחס לדירות עם ממ"ד נאמדת בין כ-100 אלף שקל לכ-200 אלף שקל ביישובי הצפון והדרום ובכ-250 אלף שקל ביישובי המרכז.
בצפון הארץ נבדקו הערים קריית שמונה, שלומי וקצרין. בבדיקה נמצא כי ההפחתה במחירי דירות 4 חדרים ללא ממ"ד נאמדת בכ-133 עד 212 אלף שקל, כאשר מקדם ההפחתה עומד על 15%. כך, בקריית שמונה מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד על כ-890 אלף שקל. הפחתה של כ-15% מערך הדירה נאמדת בכ-133 אלף שקל, כך שצפי למחיר דירה ללא ממ"ד עומד על כ-757 אלף שקל.
בשלומי עלות דירת 4 חדרים ממוצעת היא כ-1.38 מיליון שקל. הפחתה של כ-15% מערך הדירה נאמדת בכ-207 אלף שקל, כך שצפי למחיר דירה ללא ממ"ד עומד על סכום של 1.17 מיליון שקל. ואילו בקצרין, עלות דירת 4 חדרים ממוצעת עומדת על כ-1.41 מיליון שקל, כאשר הפחתה של כ-15% מערך הדירה נאמדת בכ-212 אלף שקל. צפי למחיר דירה ללא ממ"ד נאמד בכ-1.2 מיליון שקל.
דיין בר, מנכ"ל ובעלי קבוצת י.ד ברזאני המקדמת יחד עם קבוצת אבני דרך פרויקט מגורים הכולל 1,800 יחידות דיור בקצרין, מסביר כי "ביטחון התושבים ותחושת המוגנות שלהם בביתם ובסביבת מגוריהם, בטח עבור קהל הרוכשים הצפוני, הפכו להיות עניין מהותי מאד מאז אירועי ה-7 באוקטובר. כפי שמראה הסקר, הדבר מתבטא ומתגלגל לתמחור הנכס. מרחבים מוגנים הם צורך והכרח שמתבטא בביקושים וגם באופי מתחמי המגורים שנבנו בשנים האחרונות ותואמים לצרכי השעה. בתכנון השכונה החדשה שאנו מקימים ניתן דגש רב למענה אופטימלי ביותר למצבי חירום, בין היתר בבחירת המיקום של המרחבים המוגנים בכל מתחם דירות והנגשתם מפנים ומבחוץ. לדוגמא, כל נושא הנגישות אל הבניינים מתקיים בזכות רשת שבילים היקפיים שבמקרה ומופעלת התראה או שישנו מקרה חירום, הם מיועדים לתת מענה מהיר להגיע למרחב המוגן הנמצא בבתי המגורים בבטחה".
הסקר בחן, כאמור, את שווי ההפחתה שיש לבצע ביישובי הדרום. 94% ציינו כי יש לבצע מקדם הפחתה כלשהו, אלא שהפעם כ-29% סברו שיש לבצע הפחתה של 20% ויותר, לעומת כ-22% שהשיבו כך בהתייחס ליישובים הקרובים לגבול הצפון. ברמת המחירים, לשכת שמאי המקרקעין בדקה את מחירי הדירות בערים שדרות, אשקלון ונתיבות ומצאה כי ההפחתה במחירי דירות 4 חדרים ללא ממ"ד נאמדת בכ-145 אלף שקל עד לכ-200 אלף שקל כאשר מקדם ההפחתה עומד על 15%. כך, בשדרות עלות דירת 4 חדרים ממוצעת עומדת על כ-965 אלף שקל, הפחתה של כ-15% מערך הדירה נאמדת בכ-145 אלף שקל ולכן צפי למחיר דירה ללא ממ"ד הוא כ-820 אלף שקל.
בנתיבות עלות דירת 4 חדרים היא כ-1.3 מיליון שקל, כאשר הפחתה של כ-15% מערך הדירה נאמדת בכ-195 אלף שקל. פי למחיר דירה ללא ממ"ד בעיר הדרומית עומד על כ-1.1 מיליון שקל. ואילו באשקלון, עלות דירת 4 חדרים ממוצעת עומדת על כ-1.35 מיליון שקל, כך שהפחתה של כ-15% מערך הדירה נאמדת בכ-202 אלף שקל. בשורה התחתונה, צפי למחיר דירה ללא ממ"ד בעיר המטווחת הוא כ-1.14 מיליון שקל.
בהתייחסות ליישובי המרכז נמצא כי 15% סברו שאין לבצע מקדם הפחתה כלל בדירות ללא ממ"ד, כ-70% סברו שיש לבצע הפחתה של בין 5%-10% מערך הדירה ואילו רק 1.5% ציינו כי יש לבצע הפחתה של 20% ויותר. בניתוח המחירים נבדקו הערים המטווחות ביותר באזור המרכז – בת ים, חולון וראשון לציון. נמצא כי ההפחתה במחירי דירות 4 חדרים ללא ממ"ד נאמדת בכ-240 אלף שקל עד לכ-265 אלף שקל, כאשר מקדם ההפחתה עומד על 10%.
כך, בעיר בת ים עלות דירת 4 חדרים ממוצעת עומדת על כ-2.65 מיליון שקל. הפחתה של כ-10% מערך הדירה נאמדת בכ-265 אלף שקל, כך שצפי למחיר דירה ללא ממ"ד נאמד בכ-2.385 מיליון שקל. בחולון עלות דירת 4 חדרים ממוצעת עומדת על כ-2.35 מיליון שקל, כאשר הפחתה של כ-10% מערך הדירה נאמדת בכ-235 אלף שקל. צפי למחיר דירה ללא ממ"ד נאמד בכ-2.115 מיליון שקל. ואילו בראשון לציון, עלות דירת 4 חדרים ממוצעת עומדת על כ-2.4 מיליון שקל, כאשר הפחתה של כ-10% מערך הדירה נאמדת בכ-240 אלף שקל. צפי למחיר דירה ללא ממ"ד נאמד בכ-2.16 מיליון שקל.
יש יתרון לממ"ק?
הסקר גם בחן את ההבדלים בין דירות עם ממ"ד לדירות עם ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ביישובים שאינם נמצאים בקרבת הגבול. מרבית המשיבים (43%) ציינו כי יש לבצע הפחתה של כ-5% לדירות שיש בהן רק ממ"ק בקומת המגורים, לעומת דירות עם ממ"ד. כ-37% השיבו כי אין לבצע שום הפחתת מחיר בין דירה עם ממ"ד לעומת דירה עם ממ"ק. ואילו 11% סברו כי יש לבצע הפחה של כ-10% מערך הדירה עם ממ"ק.
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מסביר כי "עד היום היה קשה לאמוד את הבדלי המחירים בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד. ההפרש הכספי בין הדירות נבע יותר מגיל הבניין ותחזוקתו. בניינים עם ממ"דים החלו להיבנות החל משנות ה-90 של המאה הקודמת, ולכן כאשר מדובר בדירה ללא ממ"ד, ברוב המקרים מדובר בדירה בבניין ישן מאוד שנבנה בשיטת בנייה פחות מתקדמת וסובל לרוב מאחזקה לקויה, וכך גם רמת המיגון מפני רעידות אדמה או טילים".
נחמה בוגין צילום: ניר שהרבנילדבריו, "מהניסיון שלנו, באזורי הביקוש או באזורים המרוחקים מקו העימות אין הבדל מהותי במחירים בין דירה שיש לה ממ"ד לדירה שבחרו לתכנן בה ממ"ק המשרת מספר דירות. הסיבה נעוצה בכך שמדובר בפתרון זמני, שעד היום לא שימש לשהייה ממושכת, כפי שאנו חווים כעת בעת המלחמה".
סופרין מוסיף כי "באזורים הגיאוגרפים המתאימים לכך, פתרון של ממ"ק יכול גם להעלות את ערך הנכס, מכיוון שהדבר מקנה גמישות תכנונית בתוך הדירה. כאשר מייצרים ממ"ק במקום ממ"ד בתוך הדירה, ניתן לתכנן דירות הרבה יותר מרווחות וכך לייצר ביקושים גבוהים. למשל בפרויקט EAST & שאנחנו מקימים במזרח תל אביב יצרנו במגדל הדרומי ממ"קים שגם אמורים לשמש למטרות חברתיות כמו מועדון דיירים או חדר קולנוע. הדבר פוגש את בעלי הדירות מצד שני גם בזמנים כאלה, בהם הם נאלצים לבלות זמן ממושך במרחב מוגן, שהוא מרווח יותר מאשר ממ"ד קטן".
צחי סופריןצילום: נווה אביאנילדברי בוגין, "נכון לעכשיו, המלחמה נותנת את אותותיה בקבלת החלטת המגורים. סביר שמי ששוקל לעבור דירה, בין אם בשכירות או ברכישה, לא יהיו מוכן להתפשר על ממ"ד. המצב הנוכחי צריך להוות זרז לרשויות התכנון להוביל לקידום מסיבי של תוכניות התחדשות עירונית, שכן היתרון שלהן כפול. מצד אחד, הן מגדילות את היצע הדירות ומצמצמות את הפערים בין ההיצע לביקוש, ומאידך הן מחליפות דירות ישנות שנבנו בסטנדרט בנייה שלא תואם את הצרכים של היום, בין השאר בכל הנוגע לבטיחות וביטחון הדיירים".
